カテゴリー別アーカイブ: 大阪市借地権 売買

大阪市借地権 借地人名義変更手続き

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賃借人名義変更

大阪市の借地権売買における買主(新賃借人)の名義変更手続きについて。

地上物件譲渡承認申請を行い、譲渡承認の許可を得ると、建物(借地権付)の売買契約となります。
新所有者での建物登記が完了した後に、賃借人名義変更手続きを行います。

そこでのポイントを上げると・・・・

 

①新賃借人が法人である場合、連帯保証人は法人の代表者が個人という立場でなれない。

②連帯保証人の資格証明として「大阪市または近隣市町村の居住し、適正賃料の5年相当額以上の固定資産や年間所得があること。
※つまり、所得がなく固定資産をお持ちでない方は連帯保証人になれない

③提出する公的書類(住民票・印鑑証明書等)は有効期限が3ヶ月以内のもの
※譲渡承認の申請に提出する印鑑証明書を賃借人名義変更に利用することも可能。

売主・買主の印鑑証明書を1通で済ませるために、譲渡承認申請から名義変更手続きを3ヶ月
以内にする。

また、新賃借人には、契約保証金(賃料の6ヶ月以上)が必要になり、
譲渡承認の承諾料が売主(旧賃借人=売主)にかかってくることもお忘れなく。

大阪市借地権売買のエキスパート「三誠商会」に何なりとご相談ください。

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大阪市 借地権 更新料

大阪市 借地権 更新料

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大阪市 借地権 更新料

大阪市の土地を賃借している場合、更新料は必要になりますか?って問い合わせがたまにあります。
大阪市の借地を借りる場合、最初に保証金を収める必要がありますが、賃貸借契約期間終了後の継続して賃貸する場合更新料は発生しません。

新たに大阪市から土地を借りる場合、保証金は、賃貸料の6ヶ月以上となっています。
百円未満は切り上げで計算しています。

例えば、半年(6ヶ月)の賃料が142,323円の場合、143,000円が保証金となり、契約段階で収める必要があります。

また、新賃借人の条件として、適正賃料の5年相当額以上に固定資産や年間所得が必要になります。

その借地を売ったり、買い取ったりする場合には、これまで収めていた保証金が返金されます。

一般的な地主さんが行っているような更新料は大阪市の場合、発生しません。

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大阪市財政局 委任状

大阪市 借地権 委任状

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大阪市財政局 委任状

大阪市借地の調査で賃借人から借地権の売却相談を受けることがあります。
これまでは、委任状に署名と認印で良かったんですが。。。。

今年度(平成28年度)からは印鑑証明書添付になりました。
ちょっとした調査にわざわざ印鑑証明書まで添付とは。。。

それが面倒なら、賃借人さんと一緒に財政局に出向くか?

これで面倒なのが、相続が発生していた場合
相続財産の売却の場合で、大阪市との賃借人が被相続人のままの場合は
なんの書類が必要なのか、一度確認することをおすすめします。

「印鑑証明書」を取るのは面倒だしお金もかかるからって理由で
財施局に出向いても、真の賃借人でなければ情報を開示してくれないと思います。

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登録免許税 大阪市 売り払い

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大阪市から底地を買い取る。
実は売り払い価格だけではないんです。

借地権者と大阪市の売買になるので
当然、納付する売り払い価格の他に
登録免許税(国税)が必要になります。

一般的な売買では司法書士の先生が手数料を含めて
一括で請求しますのであまり気になりませんが
大阪市の売り払いの場合は
売り払いの納付書の他に登録免許税の
納付書も同封されてきますので
ご注意を。

加えて、もちろん2~3ヶ月、遅くとも半年までに
不動産取得税もかかってきますので
お忘れなく。(・∀・)b

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大阪市借地権 譲受人(買主)資格

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大阪市借地権付き建物の売買について。
これまでもお伝えしてきましたが、売買する前に
大阪市に地上物件譲渡承認申請手続きをする必要があります。

その申請手続きに必要な書類としては
・建物登記簿謄本
・譲受人の住民票(本籍地記載のもの)または戸籍の附票
(法人の場合は、代表者事項証明書又は登記事項証明書(資格証明書)等
発行から3ヶ月以内のもの
・譲受人の所得に関する証明書
いずれか1通
・適正賃料の5年相当額以上の固定資産、年間所得を有しているとして
  A 土地家屋の評価証明書
  B 給与所得証明(代表者印押印のもの)
  C 課税証明書(所得金額記載のもの)

・印鑑証明書(売主・買主)
 各1通 3ヶ月以内

申請書と併せて提出する書類関係です。

特に注意すべきは、譲受人(買主)が提出する所得関係の書類。
収入がある場合には、問題はありませんが、
評価証明書の記載の名義人と買主が違う場合、
相続登記などで、譲受人(買主)名義にしておかないと
申請が進まないこともあるのでご注意を。

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keiyaku

大阪市借地権 底地 買取 分筆

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大阪市借地権売買における大阪市からの底地買取において
分筆が必要な場合についてお伝えします。

大阪市の借地権付き建物の売買と同時に大阪市から底地を買い上げる場合
(借地権から所有権にする)
これまでは測量して境界確定をした上で、代金を振り込んで所有権移転という流れになっていました。

換地確定図があり地積寸法サイズが分かるものに関しては
測量をせずに引き渡すという流れになりつつあるとか。。。
今後、そういう流れになっていくと思われます。

一方で、分筆しないと引き渡せない土地も何にはあります。
その場合、大阪市が測量に入って分筆作業を行い、確定後に
引渡しとなりますが、その要する時間は「半年」程度。
この「半年」は早くて・・・(汗)
実際はもっとかかってしまうことも。。。

非常に時間がかかることだけ覚えていてくださいね。

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大阪市借地権 売買 期間

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大阪市借地権売買に要する期間。
知っておいた方がいいと思います。

通常の所有権売買と違うことが多くあります。

時間がかかると思っていて損はないです。
特に底地買取まで考えている場合には。。。

まず、売主買主で条件面で合意に達して場合
大阪市に譲渡承認申請書類を提出します。

この申請から承諾までの期間。
約1週間見ておいた方がいいです。

承認が下りてから売買契約と決済。

建物の登記変更が終了するのが約1週間。
その新しい謄本や書類関係を提出して
1週間程度。

これに底地の買取が入れば、測量までかかるので
約2ヶ月から3ヶ月要します。

少し余裕を持って取引する方がいいと思います。

 

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大阪市借地権 底地買取 価格変動

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借地権付き建物の大阪市の底地を買取する場合について。
お役に立てる情報をお伝えします。
大阪市財政局契約管財課に行けば
借地権の概算の買取価格を教えてもらえます。
(賃借人もしくは受任者に限ります)
その買取価格ってケースによって
変動するって知ってました?w(゚ロ゚;w

「あなたはお金持ちだから3割アップ」
そんことはないです。

買取価格が上がる可能性は、
すでに隣地を所有もしくは賃借している。
その方が、隣の借地権を購入する場合には
一体の土地として大きくなるので利用価値があがると
みなされるんですね。

結果、土地の価値が上がるので
買取価格が上がるというような内容です。

これだけ聞くと、ぼったくっているような
印象を持ってしまいますが、そうでもないようです。
最初の買取価格の設定が低くなっているので
単体では買取価格も抑えられていますが、
隣地購入で利用価値が上がる。
つまり、通常の相場になるということです。
大阪市借地権の隣地所有者が底地買取をする場合には
事前確認を怠らないようにしたほうがいいと思います。

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大阪市借地権 売買 底地 買取

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大阪市借地権売買における底地の買取について。
お役に立てる情報をお伝えします。

大阪市借地権建物の売買ができることを以前にも
お伝えしました。
底地も購入したいという買主さまもいらっしゃいます。
大阪市から底地を購入できないのか?

結論から言えば、可能です。
借地権売買する前に譲渡承認申請する際に同時に
底地の買取申請もします。

そうすることで、借地権売買における
一般的に売主の負担になる譲渡承諾料の支払いが
なくなります。

これは売主にとってメリットある買主様だと。
売主が借地権を売却する際の条件にすることもあります。

たまにモメる譲渡承諾料をどっち持ちにするか?
売主が負担するのか?買主が負担するのか?
通常、大阪市からの請求は売主にきますので
一般的には売主負担で取引することが多いです。

勝手のわからない仲介業者さんの中には
買主負担にする場合もありますので確認が必要です。

買取価格については、概算価格を教えてもらえます。
間口奥行も教えてもらえます。

実際に支払うのは、測量があって
境界の確定し、算定会議のようなもので最終決定になります。

底地の買取まで通常2~3ヶ月かかりますので
注意してくださいね。

 

 

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大阪市借地権 売買 更地

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大阪市借地権の売買において更地の場合。
少しでもお役に立てる情報をお伝えします。

基本、大阪市借地の場合、土地の上に建物があります。
しかし、一部建物の老朽化で解体更地にしている借地も。。。ありました。

過去の経験から、このケースは非常に難題に。。

そのままでは借地権の譲渡承認を受け付けてくれないんです。w(゚ロ゚;w
大阪市から底地の買取をしないといけない。
(※買主が借地権売買と同時に大阪市から底地を買い取ることが条件)

しかも通常の買取価格よりも割高に。。

土地の所有権相場ってあるので大阪市からの買取価格が高ければ
売買価格も自然に下がります。w(゚ロ゚;w

建物が老朽化していると言えども
安易に解体するのは慎重になった方がいいと思います。

まずは、相談されることをおすすめします。
ましてや、その後に売却するのであれば、尚更です。

何なりとご相談ください。
TEL 06-6751-0338

 

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