月別アーカイブ: 2016年3月

大阪市借地権 売買 期間

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大阪市借地権売買に要する期間。
知っておいた方がいいと思います。

通常の所有権売買と違うことが多くあります。

時間がかかると思っていて損はないです。
特に底地買取まで考えている場合には。。。

まず、売主買主で条件面で合意に達して場合
大阪市に譲渡承認申請書類を提出します。

この申請から承諾までの期間。
約1週間見ておいた方がいいです。

承認が下りてから売買契約と決済。

建物の登記変更が終了するのが約1週間。
その新しい謄本や書類関係を提出して
1週間程度。

これに底地の買取が入れば、測量までかかるので
約2ヶ月から3ヶ月要します。

少し余裕を持って取引する方がいいと思います。

 

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大阪市借地権 底地買取 価格変動

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借地権付き建物の大阪市の底地を買取する場合について。
お役に立てる情報をお伝えします。
大阪市財政局契約管財課に行けば
借地権の概算の買取価格を教えてもらえます。
(賃借人もしくは受任者に限ります)
その買取価格ってケースによって
変動するって知ってました?w(゚ロ゚;w

「あなたはお金持ちだから3割アップ」
そんことはないです。

買取価格が上がる可能性は、
すでに隣地を所有もしくは賃借している。
その方が、隣の借地権を購入する場合には
一体の土地として大きくなるので利用価値があがると
みなされるんですね。

結果、土地の価値が上がるので
買取価格が上がるというような内容です。

これだけ聞くと、ぼったくっているような
印象を持ってしまいますが、そうでもないようです。
最初の買取価格の設定が低くなっているので
単体では買取価格も抑えられていますが、
隣地購入で利用価値が上がる。
つまり、通常の相場になるということです。
大阪市借地権の隣地所有者が底地買取をする場合には
事前確認を怠らないようにしたほうがいいと思います。

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大阪市借地権 売買 底地 買取

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大阪市借地権売買における底地の買取について。
お役に立てる情報をお伝えします。

大阪市借地権建物の売買ができることを以前にも
お伝えしました。
底地も購入したいという買主さまもいらっしゃいます。
大阪市から底地を購入できないのか?

結論から言えば、可能です。
借地権売買する前に譲渡承認申請する際に同時に
底地の買取申請もします。

そうすることで、借地権売買における
一般的に売主の負担になる譲渡承諾料の支払いが
なくなります。

これは売主にとってメリットある買主様だと。
売主が借地権を売却する際の条件にすることもあります。

たまにモメる譲渡承諾料をどっち持ちにするか?
売主が負担するのか?買主が負担するのか?
通常、大阪市からの請求は売主にきますので
一般的には売主負担で取引することが多いです。

勝手のわからない仲介業者さんの中には
買主負担にする場合もありますので確認が必要です。

買取価格については、概算価格を教えてもらえます。
間口奥行も教えてもらえます。

実際に支払うのは、測量があって
境界の確定し、算定会議のようなもので最終決定になります。

底地の買取まで通常2~3ヶ月かかりますので
注意してくださいね。

 

 

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大阪市借地権 売買 更地

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大阪市借地権の売買において更地の場合。
少しでもお役に立てる情報をお伝えします。

基本、大阪市借地の場合、土地の上に建物があります。
しかし、一部建物の老朽化で解体更地にしている借地も。。。ありました。

過去の経験から、このケースは非常に難題に。。

そのままでは借地権の譲渡承認を受け付けてくれないんです。w(゚ロ゚;w
大阪市から底地の買取をしないといけない。
(※買主が借地権売買と同時に大阪市から底地を買い取ることが条件)

しかも通常の買取価格よりも割高に。。

土地の所有権相場ってあるので大阪市からの買取価格が高ければ
売買価格も自然に下がります。w(゚ロ゚;w

建物が老朽化していると言えども
安易に解体するのは慎重になった方がいいと思います。

まずは、相談されることをおすすめします。
ましてや、その後に売却するのであれば、尚更です。

何なりとご相談ください。
TEL 06-6751-0338

 

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大阪市借地権 売買 名義人 違う

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大阪市借地権売買で賃借人と建物登記名義人が違うことについて。
お伝えできればと思います。

本来ありえないことなんです。

大阪市の土地を借地する賃借人って建物名義人。
それがそうじゃない場合もあるようです。

実際に経験した取引では、賃借人と建物名義人が違っていました。

このままでは売れないので建物登記を変更して
賃借人と建物名義人を同一にして、無事取引完了しました。

そんなこともたまにあるので
注意が必要。(・∀・)b

相続でも起こりうることなので
建物を相続したら、同時に大阪市との賃貸借契約も
変更しておきましょう。

そうでないと、売買となってもまずは賃借人の変更からに
なります。

予想外に時間がかかることもあります。

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大阪市借地権 売買 未登録家屋

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大阪市の借地権売買で建物が登記されていない未登録家屋について。
お役に立てる情報をお伝えします。

ほとんどないですが、今での未登録家屋(未登記)の建物ってあります。
この場合の借地権売買は?

できます。

わざわざ「建物保存登記させてから売買を」
すすめる不動産業者の方もいらっしゃいます。

建物の登記にまた余計なお金をかけるって得策じゃない。

未登記物件の場合でも借地権売買の場流れは一緒です。

残金決済後の手続きが違うだけです。
(※未登記なので司法書士の先生は利用しません)
事前に市税事務所から「家屋変更届出書」を取り寄せて
旧所有者と新所有者の変更届を提出。

控えを他の申請書類と必要書類とあわせて大阪市に提出することで
未登録家屋(未登記)の手続きが完了になります。

不動産業者や買主の中には、「建物登記しましょう」と
提案があるかもしれませんが、しなくても取引は可能です。

登記は買主のその後の安心のためです。

何なりとご相談ください。
TEL 06-6571-0338

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大阪市借地権 売買できない 建物編

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大阪市借地権の売買ができない件について。
建物編をお伝えしたいと思います。

売主様買主様で商談がまとまり、さていよいよ借地権売買に。
そんな状況にあっても建物の関係でそのままでは譲渡承認が下りない場合もあるので
注意が必要です。

それは、建物が新築され、その内容で大阪市と賃貸借契約を
結ばれていることがほとんどです。

中には、建てた後に増築されている建物もあります。
この場合、大阪市の方でその増築を把握し、契約書を結び直していれば
いいのですが、そうでなければ譲渡承認が下りません。

まずは、その増築部分を加えた新たな賃貸借契約の結び直しから
スタートです。

その際に問題になるのが、契約書の結び直しだけでは終わらないことです。

増築であっても、建物を建て替えたと見なされて
建物建て替え承諾料を納付しないと譲渡承認が下りません。

売主様は、建物謄本と評価証明書、現場確認、そして
大阪市との賃貸借契約の内容を確認したほうがいいと思います。

何なりとご相談ください。

TEL 06-6571-0338

 

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大阪市借地権 売買 借地料 滞納

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大阪市借地権の売買について。
売買ができない編の②についてお伝えします。

大阪市借地権を売買するにあたって
前回は現賃借人が亡くなっている場合、相続登記と相続手続き(新賃借人への名義変更)を
してくださいとお伝えしました。

今回、借地料が払われていない、もしくは滞納している場合
同じく「地上物件譲渡承認申請」ができないですね。
申請をしても借地料の支払いがなければ、承認は下りません。

まずは滞納分の支払いを済ませてください。

売却したお金の中から、支払いたい。
これはできないので、まず借地料の滞納部分については
支払いを済まされていることが重要です。

財政局に行けば、納付書を再発行してくれるので
まずは借地料滞納を解消してください。

その際、金融機関で支払うと思いますが、大阪市の方に
納付完了の通知にタイムラグがあるので
金融機関の印の押印した領収書を持っていくと
その場で、確認してもらえ譲渡承認申請も
スムーズに進みます。

 

 

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大阪市借地権売買 できない 相続編

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大阪市借地権で売買できない場合について。
少しでもお役に立てる情報をお伝えします。

前回、お伝えしました大阪市借地権売買。
売買は可能だと書きました。

しかし、そのままでは売買できないこともあるので
注意が必要です。

相続登記が終わっていない。
被相続人が亡くなって、大阪市との賃貸借契約がそのままになっている。
建物登記も被相続人のままである。
こんな場合は「地上部件譲渡承認申請」ができないので
そのまま売買できません。

まずは相続登記からスタートになります。
建物の相続登記をしつつ
並行して、大阪市との賃貸借契約の結び直しも行います。
(※相続登記の所有者と賃貸借契約の賃借人が同一であること)

これによってはじめて売買ができる条件になります。

 

大阪市借地権の売却等何なりとご相談ください。

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大阪市借地権 売買

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大阪市借地権の売買についてお伝えします。

そもそも借地権って売買ができるの?
そんな相談を受けることがあります。

 

結論から言えば、「YES」です。
大阪市借地権は売買できるんです。
(もちろん条件があります)

 

どんな取引になるのか?

 

今回は初回なので簡単に説明します。
(※次回以降に詳細説明します)

 

大阪市の土地上に、建物が存在していると思います。

まず、大阪市から「地上物件譲渡承認申請」を行います。
大阪市から承認が下りた後に「借地権売買契約」を行います。

 

売主様と買主様で売買取引を行い「建物の所有権移転登記」を行います。
(※建物が未登記の場合、市税事務所で固定資産台帳の名義の変更手続きが必要になります)

 

買主名義の建物謄本が出来上がった後に
賃借人の名義変更を行うために申請書類と必要書類の提出。
同時に名義変更承諾料や契約保証金の納付で完了になります。

 

後日、新賃借人名義の契約書が出来上がります。

 

大阪市から底地の買取もできるので
他の機会にお伝えできればと思います。

 

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